29.07.2011Novela občanského zákoníku: jak sjednat kauci po 1. 11. 2011...
Podle § 686a může pronajímatel požadovat po nájemci složení peněžních prostředků (kauce) k zajištění možných pohledávek z nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a úhrad jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Jde o právo pronajímatele, a nikoliv o jeho povinnost.
Novela ObčZ č. 132/2011 Sb. zmírnila některé podmínky při sjednávání kauce. Nezměněný zůstává limit stanovený pro výši složených prostředků. Pronajímatel je při sjednání nájemní smlouvy oprávněn požadovat, aby nájemce složil maximálně trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu k zajištění případných závazků nájemce vzniklých z neplacení nájemného a úhrady za služby, ale i z dalších závazků vzniklých v souvislosti s nájmem bytu.
S účinností od 1. 11. 2011 byla zrušena povinnost pronajímatele složit vybrané prostředky na zvláštní účet u peněžního ústavu a nést náklady na vedení tohoto zvláštního účtu. Vzhledem k tomu, že složením prostředků na účet pronajímatele, resp. předáním finančních prostředků pronajímateli, vzniká pohledávka nájemce na vydání takto složené částky až v souvislosti se skončením nájmu a vyklizením bytu, a dále vzhledem k tomu, že pronajímatel může s prostředky disponovat pouze omezeně, byla tato povinnost z úpravy vypuštěna. Pronajímatel může, pokud nedojde k jiné dohodě, složené prostředky použít k úhradě vymezených pohledávek za podmínky, že mu tyto pohledávky byly přiznány vykonatelným soudním rozhodnutím, nebo byly písemně uznány nájemcem. Pokud se jde o uznání závazku nájemcem, je nutné v případě každé jednotlivé pohledávky. Dohodu stran o jiném použití finančních prostředků, než k uhrazení případných závazků nájemce vzniklých z neplacení nájemného a úhrady za služby, ale i z dalších závazků vzniklých v souvislosti s nájmem bytu. umožňuje nelze uzavřít, ale nově je umožněno, aby se strany dohodly o použití prostředků kauce na základě jiných skutečností, než je vykonatelné rozhodnutí nebo uznání závazku nájemcem. Jestliže pronajímatel použije oprávněně peněžní prostředky, je nájemce povinen částku doplnit do jednoho měsíce od jejího čerpání. V případě, že nájemce nesplní povinnost doplnit kauční prostředky na povinnou výši, může to být považováno za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu, pro které lze vypovědět nájemní vztah bez přivolení soudu podle ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) obč. z., přičemž bytovou náhradou v tomto případě je pouze přístřeší. Po skončení nájemního vztahu je pronajímatel povinen peněžní prostředky složené nájemcem spolu s příslušenstvím (tedy běžnými úroky) nájemci vrátit, ledaže byly oprávněně použity a nebyly doplněny.
